31城房价环比下跌 百城新房库存迎来拐点

近日公布的城房城新存迎相关数据显示，房地产市场热度正在消散。价环据易居研究院报告显示，比下其监测的跌百100个城市新房成交均价同比增幅已连续14个月保持收窄态势，房价环比下跌的房库城市数量在近两个月有所增加，2018年9月份升至31个。拐点9月份的城房城新存迎楼市库存规模明显增长，为近45个月以来首次显著攀升。价环从数据来看，比下房价过高的跌百态势受到遏制，今年第四季度或许会有更多房企加入到降价促销的房库行列中。对于购房者而言，拐点房价泡沫正在减少。城房城新存迎

房价同比涨幅连续14月收窄 31城环比下跌

今年9月，价环易居研究院监测的比下100个城市新建商品住宅成交均价为13082元/平方米，环比增长1.0%，同比增长7.7%。100城房价在连续12个月超过1.2万元均价后，首次突破1.3万元/平方米。

从历史数据可以看出，9月百城新房成交均价同比上涨7.7%，增幅较之前明显回落。报告称，百城房价同比上涨曲线在2017年7月创下历史新高，达到27.6%，随后持续收窄，至今年9月，房价已连续14个月保持同比增幅收窄态势。

分城市类别来看，今年9月，100个城市新建商品住宅中，一线、二线及三四线城市成交均价同比增幅分别为4.3%、12.6%和5.7%，相比8月份的3.5%、12.9%和6.3%，一线城市有所扩大，二线城市、三四线城市有所收窄。

易居研究院智库中心研究总监严跃进称，从幅度上看，二线城市的同比增幅最大，这也是此类城市政策频频加码和“打补丁”的原因所在。报告还显示，宜昌、北海和日照等城市房价同比增幅较大，分别达到了54%、44%和39%。他称，若是增幅继续偏大，未来政策收紧的可能性会增加。

从数量方面看，今年9月，100个城市中房价环比下跌的城市数量为31个，相比8月份的24个有所增加。今年1～9月，房价下跌的城市数量分别为39个、28个、34个、31个、23个、26个、20个、24个和31个，这说明在1～7月份房价下跌城市数量减少的大趋势下，8～9月份有所增加，下跌城市数量的增加，也会延缓百城房价上涨的态势。

报告数据显示，100个城市中房价突破2万元/平方米的城市共有12个，分别是深圳、上海、北京、厦门、三亚、杭州、福州、南京、宁波、珠海、燕郊和广州，房价最高的城市是深圳，达到54818元/平方米。此外，苏州、海口、东莞等城市也接近2万元的均价。

9月再现供大于求 库存或重返上行通道

该研究院发布的百城住宅库存报告则显示，截至2018年9月底，100个城市新建商品住宅库存总量为43488万平方米，环比增长2.9%，同比减少5.5%。

“2015年1月份以来，全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势不改。而今年9月份库存规模明显增长，是45个月以来首次显著攀升。这意味着，库存走势迎来拐点，四季度将重返上行通道。”严跃进表示。

在供求关系上，9月房企推盘节奏明显加快，100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为5608万平方米，环比增长25.7%，同比增长22.2%。销售方面却出现萎缩，当月新建商品住宅成交量为4379万平方米，环比减少4.2%，同比增长6.8%。

他称，在连续多月出现供小于求后，9月份首次出现供大于求的态势。对比历史数据，9月份供大于求的矛盾最尖锐，房企重新面临较大的去库存压力。

此外，9月百城新房存销比为9.2个月，比8月份的9.0个月有所反弹，这意味着，市场仅需9.2个月的时间就能消化完这些库存。报告认为，类似反弹或说明，存销比开始走出历史低位水平。

当然，不管是房价涨幅还是库存数据，不同城市已经出现分化。在库存上，100个城市中有18个城市的存销比大于16个月，去库存压力依然较大；有65个城市的存销比小于12个月，去库存周期相对偏小。

报告认为，9月份全国百城库存数据出现上涨，说明供给规模较大，而市场去化效果一般。库存走势也使得房企营销压力增大，进而会更加依赖以价换量的策略。

“到了第四季度，预计各地预售证发放节奏依然会加快，供应规模会放量。但市场观望情绪近期比较浓厚，市场交易难言明显反弹，住宅库存规模或有继续攀升的可能。此类库存走势会继续倒逼房企主动降价，以加快可售项目的去化速度和年度销售目标的完成。”严跃进说。

“2018年9月全国百城库存数据出现上涨，说明供给规模较大，而市场去化效果一般。库存走势也使得房企营销压力增大，进而会更加依赖以价换量的策略”。在严跃进看来，“库存规模增加，一定程度上也解决了当前城市库存不足和缺货的状态，同时也增加了购房者议价的空间”。

房企资金链持续收紧 “活下去”成其基本诉求

在楼市热度消散之际，房企的状况同样趋寒。

前不久，在万科公开喊出“活下去”后，市场才猛然发现，原本光鲜亮丽的房企原来生存如此艰难。万科董事会主席郁亮称，万科三年事业计划书的制定将“活下去”作为基本要求，所有业务围绕“收敛”和“聚焦”四个字来进行。

他的担忧并非没有缘由。2018年上半年，万科销售增速不足一成，根据最新的公告显示， 9月公司实现销售金额434.2亿元，同比下滑6%。与此同时，盈利增速也出现了下滑，归母净利为91.2亿元，同比增长24.94%。明显滞后于万科去年中报36.47%的净利润增幅。

因此，十多天前，位于厦门的万科白鹭郡售楼处，因为降价近一半，而遭遇了冰火两重天——一边是闻讯赶来抢房的人，另一边则是“买贵了”的老业主上门维权。在随后几天里，万科表示因为温泉入户无法实现，业主可选择赔偿20万，或解除合同退房，并补偿资金利息。

连万科这一体量的地产商在明面上都只能高呼“活下去”，更不要说其他小地产商了。据报道，前段时间在某房地产公司的内部会议上，公司老总坦陈要是回款任务完不成就出售股权和地块；地产商降价清盘引得原业主打砸售楼部要求退款的事件频发；不少在建项目均停工等待资金……种种现象说明：地产商的资金链确实出现了问题。

今年以来，房企融资渠道收紧，偿债高峰来临，企业“输血”受阻。受2016年大规模发债影响，今年起房企亦进入偿债高峰期，面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等，企业资金进一步承压。

克而瑞研究中心的数据显示，从上半年60家重点房企的平均融资成本来看，约有67%的企业的融资成本相比年初有所提高，整体平均融资成本由2017年末的6.03%增至6.33%。

随着融资成本的增加，房企的负债率也持续攀升。严跃进表示，企业当前房屋销售行情不佳，导致资金面吃紧。许多房企会选择观望，在拿地方面变得保守，保持收缩性的战略。