融资门槛明显提升利率上涨，房企“跑步卖房”防资金风险

融资门槛明显提升利率上涨，跑步卖房房企“跑步卖房”防资金风险

“去年，融资一家央企背景房企给出的门槛明显融资报价是成本不超过7.5%（年化），但现在9%也可以谈了。提升”某信托公司的利率房地产融资业务人员告诉记者。银行方面，上涨有的房企防资对房企融资预设了“坚决不碰”的禁区，有的金风则明显抬高了放贷门槛，叠加“居民部门渐进去杠杆”，跑步卖房资金面紧张的融资趋势可能将贯穿全年已成为不少房企的共识。同时，门槛明显部分房企的提升偿债高峰渐行渐近，一些公司债还可能在今年或明年面临提前偿还。利率

此种情况下，上涨多渠道融资或可解暂时之渴，房企防资提高周转速度、“跑步卖房”自降杠杆亦不失为防范风险的良策。

两个“坚决不碰”和非50强不贷

“对房企来说，‘财大气粗’拿地的日子已经一去不复返了。尤其是在一线城市，房企拿地必须是自有资金，开发贷杠杆能撬动的资金也比以往大为减少。房子建好后获取预售证不容易，要受到限价的制约。房子卖掉以后，银行对按揭贷款的放款也变慢了。”上海某股份制银行支行的一位副行长说。

就融资成本而言，据记者了解，目前民营房企通过信托渠道融资的主流成本在9%至10%（年化利率），实力稍差一点的民营房企融资成本在10%至12%。有券商分析师得到的数据是：“部分房企反馈，融资成本其实从2017年四季度就开始快速上升，目前大房企融资成本在5%左右，中小房企的融资成本差异比较大，从6%至9%不等，有些甚至更高。”

同时，融资门槛也在提高。如有的银行提出两个“坚决不碰”，即：对于长周期项目且房企拿地的楼板价较高的，银行测算有风险的坚决不碰；豪宅项目的开发贷坚决不碰。据悉，多数银行现阶段只青睐三类房地产项目：城中村改造、租赁住房（低成本拿地）、物流地产。前述副行长还透露：“银行已不主动给房企发放开发贷，部分银行现在连按揭贷款都不太愿意发放了。”甚至有银行以前设置的门槛是对百强房企放贷，现在则要求达到前50强甚至前30强。

信托公司方面，目前信托类资金只能用于开发贷或国家鼓励的城市更新改造项目，且监管也在收紧，如要求房地产项目必须符合“432”原则（即“项目四证齐全、企业资本金达30%、开发商具二级以上资质”）。信托业内人士解释：“这是由于融资成本提高了，加之销售环节又不太顺畅，现在很多单一房地产项目的开发商净利率只有5%到8%。很多时候，信托公司会担心随着市场形势变化，有些项目可能出现还款困难。”因此，有些信托公司今年以来甚至没有向房地产项目投放过资金。

此外，国家统计局最新公布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格统计数据显示，15个热点城市中，有11个城市的新建商品住宅销售价格同比下降，一线城市32个月以来首次出现价格同比负增长。另据券商研报，1月份100个大中城市住宅类用地成交面积同比下降19.8%，总价却同比上升23.78%。在房价降地价升的同时，引导居民部门渐进去杠杆，防范房地产市场风险的呼声也越来越高。

当然，目前的去杠杆是渐进有序的。新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示，“强监管”主要还是在清理金融机构表外业务、通道业务、非标业务方面循序渐进，在不引发企业现金流危机的同时，逐渐释放监管压力，迫使金融去杠杆、企业去杠杆，但会保持企业的经营稳定。碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君近日在谈及公司融资计划时指出：这是考虑到2018年地产业整体资金面将趋紧，因而通过资本市场提早预备好资金；目前，很多中小房企经营压力大，如有好机会，碧桂园也可能通过并购中小房企的项目增加市场份额。

房企多渠道拓展资金来源

房企的偿债高峰也渐行渐近。国海证券统计了2017年至2020年房地产债券到期分布情况后发现，偿债最密集的是2020年。但考虑到2015年下半年和2016年发行的房企公司债期限类型多为“3+2”，即一些公司债可能会提前到2018年或2019年偿还。

不过，房企公司债融资的脚步并未停息。2月12日，金科股份发布公告，公开发行不超过55亿元公司债券的申请已获证监会核准，最终发行规模为35.8亿元。此前，首创置业、首开股份和阳光城等公司也曾披露拟发行公司债。

有业内人士指出，公司债对房企而言只能用于还贷和补充流动资金，资金用途限制较多。目前看，海外发债仍是房企融资的一大主要方向，但这对企业自身实力和竞争力也提出了更高要求。

中原地产研究中心统计数据显示，2017年房企境外融资合计388.6亿美元，增长176%。进入2018年以来，碧桂园、龙湖地产、旭辉控股集团、泰禾集团、绿地控股、融信中国等房企纷纷发布公告，拟发行美元债务。其中，融信中国于2月13日宣布拟发行于2021年到期的利率8.25%的优先票据，该公司2017年2月发行优先票据时的利率为6.95%。

“房企发美元债只是权宜之计，毕竟美元不会一直维持弱势，汇率变化的风险较高。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

最佳策略还是提高周转尽可能快地回笼资金。绿地控股董事长张玉良透露，绿地希望2018年能够在公司认为还有发展空间（及产业带动）的三、四线城市继续发力，再做一波“短平快”项目，为销售业绩贡献千亿级别的新增量。

“2018年新城控股将继续高周转策略，加速奔跑、快速销售，同时关注市场与政策变化，保持现金流的稳定。按国家政策要求，稳定并争取降低杠杆率。”新城控股高级副总裁欧阳捷说道。

记者在采访中了解到，为尽可能多融资，部分房企正通过与券商或信托公司合作，将银行已批准但尚未发放的按揭贷款（即个人购房者形成的应收账款）打包成ABS或ABN，在交易所发行以获得短期融资。